广州：全新“做地”模式推动旧改迎来突破性进展

启金智库

8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题

旧改是广州今年拉动经济的重头戏。
在今年年初，广州提出2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。“旧改”这盘大棋，正发挥作用。
尤其是在全新的“做地”模式下，近期广州旧改迎来了突破性进展。

蓝天下的珠江两岸。图/广州日报·新花城记者 苏俊杰
广州旧改步入快车道
与以往不同的是，今年的城中村改造工作不再只是市场的风起云涌，继年初动员会后，广州各区相继召开城市更新高质量发展动员会，发布本区今年年度计划与固投任务，一场自上而下与自下而上相结合的城市更新总动员打响了。
今年前4月，黄埔区累计公示5条旧村改造项目实施方案，占去年全年42%，全区累计批复31个城中村改造项目，城市更新固定资产投资额连续多年全市第一；
今年，另一旧改大区番禺共有13个城中村改造项目纳入年度计划，里仁洞村、南浦村、罗边村等续建项目将全面推进公服配套等地块建设；
荔湾区2023年城市更新固定资产投资任务189亿元，目前该区已批在建4个项目顺利推进，其余15条村也已不同程度开展前期工作；
今年前5月，海珠区城市更新固投完成率暂时位列全市第一……
当前，广州各区以城市更新作为推动高质量发展的关键引擎，将有效投资与建设节点紧密结合，加速推动城中村改造项目取得实质性进展，使之既成为促进经济稳增长的有力途径，也是增强企业、村民对城市发展信心的强烈信号。
此外，今年3月，广州出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》、《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》。
“做地”模式，终于靴子落地。
近日，做地模式再有突破性进展，官方圈定做地范围和主体。
四大重点片区初定做地主体
四大重点片区总用地面积73.1平方公里，其中涉及26条城中村，常住人口约76万人；涉及需改造的旧厂房82个，占地2.73平方公里。

• 其中，在新中轴线（海珠）片区，将重点推进康乐鹭江片区城市更新改造，今年将完成综合治理，启动拆迁和安置区建设；沥滘村将推进拆迁签约率超80%；
  
  
• 在罗冲围片区，今年重点推进国有旧厂收储、华为周边地区改造提升等项目；
  
  
• 广州火车站片区今年将加快推进省市客运站、走马岗地块等收储工作，启动王圣堂、瑶台、沙涌南城中村改造，推动火车站站体改造和周边整治提升；
  
  
• 环五山创新策源区将推进广东新材料与人工智能科技园、广州科技图书馆、华南理工大学等高校人才公寓等项目实施。
  
  

同时，做地主体则认定为市属和区属国企。
如市级国企越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等；区属国企，天河高新区集团、白云城投、海珠城发等。


此次做地范围和主体的确立，可以说把“做地”的大方向定了下来了。
在推进旧改上，广州正渐渐走出一条路来——通过城市重点片区连片改造，推动城市更新提速增效，城市能级跃升。
城中村改造是重头戏
今年旧改中的黄埔区亦是广州城市更新的“领头羊”。
在今年5月，广州公共资源交易中心半个月的时间内发布了三个旧改招标公告，涉及两个黄埔区项目。如今短时间里频现城市更新项目公开招商，意味着，经历阶段性调整，广州城市更新已经重上车道。
据《中国经营报》记者查阅广州公共资源交易中心官网获悉，去年，广州共发布5个旧村改造项目公开引入合作企业的公告，涉及3个黄埔区项目，增城区和花都区项目各1个，发布日期在2022年2月至2022年6月。
值得注意的是，2021年，广州曾密集发布多个旧改项目公开招商的公告，数量超过10个。但就在2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，加之受市场环境影响，房企流动性出现紧张，广州多个旧改项目进入“休眠期”。去年下半年开始，房地产利好政策频出，广州城市更新随之有序启动，多个旧改项目迎来新进展。
今年一开局，广州城市更新开始冲刺。广州市政府工作报告提出，2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。其中，对于计划推进的127个城中村改造项目，广州今年预计完成固定资产投资983亿元，占上述全市城市更新固定资产投资目标的49%。由此可见，城中村改造是今年广州城市更新工作的重头戏。
而作为广州旧改主力军——黄埔区用好市、区联动审批专班，力争今年批复项目20个，新开工400万平，竣工交付安置房80万平，加快复建安置房及公服配套“首开先建”。
黄埔不少项目趁机迅速重启。
其中，黄埔的永岗项目在暂停了两年后，重新公开招商。
  文冲东片旧改紧随其后，沉寂一段时间后，近期也迎来正式招商。

这两个项目是《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》修订后，广州前两个公开招商旧改项目，意义重大，可以说是广州旧改正式回归正轨的标志。
当然，黄埔近期旧改的好消息，远不至于这些。
5月4日，枫下村旧改公布实施方案；
5月9日，长岭居的长平社区旧村改造项目动工；
5月18日，同位于云埔片区的华甫荷村旧改项目；
6月2日，夏港街墩头基旧村旧改实施方案获批；
6月9日，宏岗村和火村二期旧改项目双双动工……

图源：广州黄埔发布
另外，还有消息称，此前多个一度停滞的旧改项目，已接连传出有国企进场。


政策加码旧改加速推进
今年2月6日，《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》（公开征求意见稿）发布。根据规划，至2025年，广州累计推进城市更新约100平方公里；至2030年累计推进城市更新约200平方公里；至2035年累计推进城市更新约300平方公里。
其中，至2035年，广州拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个，旧城混合改造项目16个，综合运用各项政策以“留改拆”混合改造方式推进，鼓励推进老旧城区微改造项目、外围地区乡村整治提升项目。
为促进项目加快开工建设，释放有效投资，6月16日，广州市住房和城乡建设局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，提出加快启动城市更新前期计划、优化方案审批流程、支持分片分期实施、优化规划建设许可手续、加大金融支持力度等五个方面共十二条改革措施，加快推动城中村改造项目落地实施。
此外，从近期的项目招商公告中发现，文冲街文冲旧村改造项目、永和街（镇）永岗社区旧村改造项目均接受联合体投标，联合体成员不超过5个，其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于30%。值得注意的是，这在过往的旧改项目招标合作企业中是未曾出现过的，且企业的总资产门槛进一步下调至200亿元起步。
另外，1月发布的《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》中，针对企业反馈产业导入门槛太高，不利于社会资金进入旧改市场的问题，该文件将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件，并不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求。与此同时，增加企业退出的处理流程和措施，给合作企业保留一条“退路”。
拉动经济增长
城市更新作用如何发挥得更稳健？
当城市更新这台经济引擎再度发动，如何能够让它以更为稳健的方式持续运转，在不同的政策环境下保持稳健的输出也成为各方关注的焦点。
有专业人士对此建议，广州的城市更新不应该在短期内一口气操之过急地激进完成，也不应该在完成个别全面改造项目就不再推进，而更可取的做法是平稳、逐步、长久推进——每三五年推进一批全面更新改造项目，长期以往、周而复始便可以让广州中心城区在“小拆小建”的过程中迸发出全新生机和活力，城市功能也会在滴水穿石、聚沙成塔的改造中得以大幅度提升改善。
值得注意的是，《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》在许多细节上已经体现出把控节奏、分步有序实施的政策意图。
这份规划提出未来广州的城市更新总量里，实施微改造约120平方公里，全面改造约135平方公里，微改造和全面改造结合的混合改造约25平方公里。上述数据显示未来广州微改造和全面改造的比例大致维持在1:1，近一半的面积在维持现状建筑不变情况下综合整治，避免了大拆大建的问题。
实施时序上，这份规划在科学测算市场供需基础上提出2021年至2025年拟推进96个项目，2026年至2030年拟推进65个，2031年至2035年拟推进66个。平均估算后相当于近期每年实施不到20个项目，远期每年约实施12个，项目数量较前期高峰时下降了一半，以较为稳定和均衡的方式可持续推进。
广州在城市更新领域做出的上述改变也获得了广东省城乡规划设计研究院有限责任公司董事、总工程师马向明等专家的一致赞同。在他们看来，未来广州如果能沿着上述规划锚定的方向持续推进，对于广州经济增长和“老城市新活力”的目标实现将都将发挥稳定的支持作用。在不久前市住建部门公布的今年重点工作任务列表中，努力完成广州城市更新条例立法也名列其中。此前广州在推动将城市更新政策升级为地方性法规的进程一度在国内一线城市中领先，而在经过2021年下半年上级政策调整后，北京上海深圳在过去两年里都已经率先公布实施了各自的城市更新条例，广州已经落在后面。
如果今年能顺利将这部迟来的法规付诸实施，未来广州在推进城市更新项目时将有更为坚实的法律基础。相应地，城市更新的引擎功能也有望发挥得更稳健。
来源：房地产导刊，中国经营报、南方日报等
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）“人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：广州知识城案例深度分析
案例3：杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式创新
案例4：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
（二）国企操盘片区开发的机制
（三）国企操盘的多元化收入
（四）片区开发的理念与要点
（五）国内部分典型案例清单
三、利用XOD模式提升片区开发价值
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）城市更新项目的特点
（二）城市更新项目的典型案例
案例10：广州永庆坊微改造项目
案例11：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例12：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例13：嘉里中心上海金陵东路拆改留项目
（三）城市更新的主要投融资模式
案例14：上海城市更新中心与更新基金
（四）城市更新要点小结
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1. 不动产领域的主要投资策略
2．项目全生命周期策划谋划
2．全生命周期的融资工具组合
案例1：中国国际贸易中心打造城市封面
案例2：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3：密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例4：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7：中信启航专项资产管理计划
案例8：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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