深圳外国语龙华学校：学位上车盘不少！

（近年地段生录取情况）

首批学子将在明年进行中考，届时就是检验名、实是否相符的时刻。不过要想在中考中表现突出，光靠学校、师资显然是不够的，对孩子成绩有较高要求的家长还会权衡学区内的生源情况，下面我们看看学区范围与覆盖楼盘的情况。

01 学区范围

在学区范围划分上，深外龙华与玉龙学校的小学部学区重叠，只有为数不多的几个楼盘，其中三个是豪宅，其他为人才安居房。初中部学区范围则大很多，深外龙华、玉龙学校、龙腾学校三校学区重叠，包括十来个楼盘，其中既有品质楼盘，也不乏安居房。因楼盘、住户较多，家长在报名时可以填报3个平行志愿，学校按积分排名录取新生。

（深外龙华学区范围）

（深外龙华学区主要楼盘）

学区房主要沿4号线（民乐-白石龙-深圳北站）分布，我们将着重介绍几个值得一选的住宅小区。

02 学区房解读

带深外龙华学校九年制学位的小区只有五个，包括莱蒙水榭山、圣莫丽斯、熙园山院、龙悦居与金众金域阁，均围绕学校分布、位于新区大道南侧。周边环境优美，有塘朗山、牛咀水库、玉龙公园、民丰公园与白石龙音乐公园，与4号线白石龙站距离适中，十分宜居。

但上述五个楼盘中，前三个为低密度豪宅，后两个为保障房，要么总价过高流动性不足，要么受限不能交易。其中比较特殊的是龙悦居四期，自去年年底起，业主可以补地价转红本，当做正常商品房进行房产交易。若是为了学位来到该片区，也可以考虑。

龙悦居四期

龙悦居为大型保障房社区，共4期，目前只有四期的少量经济适用房可在市场流通。

龙悦居四期2015年入伙，小区园林较大，绿化率高，设有健身运动场地、基础休闲设施与无障碍通道，整个社区较为干净整洁。南有深外龙华学校，北为玉龙学校，上学非常便利，周边配套齐全，生活气息浓厚。目前均价9.4万左右。

共11栋板楼，楼间距宽大，5-10栋靠近高铁轨道，会有噪音困扰，1-4栋更近花园内部，安静一些。总高35层，多为5梯12-14户（带无障碍电梯设计），户户独立、横向排开，有点像宿舍，但楼道不封闭，使得大门正对栏杆的户型通透性很不错。

（楼道平面图与实景图）

小区户型种类不多，主要是56平、63平左右的2房，均为精装房，56平的一般位于端头拐角位。两种面积的格局类似，客厅均出小阳台，56平的朝西南、63平的朝东南，采光通风均不错，只是56平的入户较长、稍微有些不方正，但在客厅会多一个朝南的窗户。

目前56平的仅一套高层报价560万在卖。63平2房总量多，放卖量也不少，现有27套在卖，报价在585-690万左右，其中有套高楼层在餐厅位置改了个小房间出来，勉强能够放下一张小床，报价600万在卖。

（56平2房）

（63平2房）

715新政对龙悦居四期几乎没有影响，整个小区房源都满5年，总价也都在750万以下，税费都不高。对报价影响比较大的就是业主心态和学位使用情况了，学位是否使用的价格差20-30万左右。

龙光玖龙玺

2018年入伙次新社区，为2014年的龙华地王，花园规模不大，绿化率一般，中央是双层泳池，可能是因为内部活动空间有限，小区设有环花园而建的空中连廊，无缝衔接底层临街商铺、玖龙荟商业综合体，可经由风雨连廊直达4号线白石龙站。西南面设有幼儿园，带书香小学、深外龙华初中学位。目前均价10.6万左右。

由11栋点式布局的高层住宅组成，均为2梯4-5户塔楼。小区旁是两条主干道，临路户型都会受到一定影响。尤其是西南角A/L栋、东北面E/F/G栋，在临路的基础上还靠近地铁轨道，还会感受到地铁运营时传导来的震动。虽说外围借商业、幼儿园、绿化带与道路保持了一定距离，但要是对噪音比较敏感，可选择的户型位置就比较有限了。

从户型分段来看，主要有83平3房、89平4房、113平4房与135平5房，其中90平以下户型占70%左右，均为精装交楼（配备指纹锁、中央空调及厨房电器）。

3房

83平3房2卫为玖龙玺最小户型，分布在F/J/K座03户型、F/G座05户型，2梯5户，方正实用，客厅出阳台东南向，看万科金域华府，北向开窗看墙、采光一般。F栋03、05户型位置最佳，格局稍有不同，入户直面西南向阳台，看花园全景，西北向次卧的面积更大一些，厨卫共用生活阳台。7月上旬有套西南向低楼层830万成交，目前放卖量较大，报价在900-1100万左右。

（F栋03/05户型）

4房

89平4房2卫是小区主打的户型，在各栋均有分布，实用率高，客厅出阳台，01、02户型朝偏北向03、05、06户型朝正南或东南向，但客厅进深小、不利于家具摆放，次卧面积也较为有限，用作4房稍显局促。此外，厨卫采光较弱，部分户型阳台视野有遮挡。

其中F座01/02、D/E/G/H/L座03户型格局不同，餐厅也出阳台，通透明亮，只是入户正对主卧门，且有个次卧在入户旁，部分购房者不喜欢这种设计。

7月中旬有套南向中楼层920万成交。目前有8套在卖，报价930-1200万左右，楼层高、餐厅也带阳台的户型价格会更高一些。

（F栋01/02、D/E/G/H/L栋03户型）

113平4房2卫位于C座03户型、A/B/C/D/L座05户型、C/L座06户型，主要有两种格局。03户型客厅、餐厅均出阳台，东南朝向，通透性好，看花园安静，主卧设有独立衣帽间，入户旁次卧私密性较差。05、06户型客厅正出阳台朝南，除L座外均看花园（但由于楼间距较小，视野较为受限），大次卧居于另一侧，采光面较窄。7月上旬有套东南向中楼层1220万成交，目前有3套报价1250-1280万在卖。

（C栋03户型）

5房

135平5房3卫位于A/B座02、03户型，2梯4户，方正实用，双套间设计，卧室对称布局，主卧面积在30平左右，公卫较小。02户型客厅出阳台西北向，中高层可观山景，03户型朝正南，看花园安静。近期无成交或放卖。

玖龙玺定位高端，但楼间距小、容积率高、园林规模也不大，89平主力户型为市场主流刚需户型，似乎与其“高端”身份不符。但由于与地铁无缝衔接，自带商业综合体，加上户型实用率高、可拓性较强，也引来一批购房者的青睐。至于临路、临地铁线难免有噪音，从另一方面也说明了满足住户的交通出行需求不是问题。

万科金域华府

万科物业标杆社区，容积率低、楼间距宽，平台花园在二楼，绿化不错，公共活动空间宽敞，设有泳池、健身器材与休闲设施，人车分流，西南角是幼儿园，带书香小学、深外龙华初中学位。目前均价9.5万左右。

小区自带成熟的商业裙楼，附近有上河坊购物乐园、玖龙荟商业广场、星河Coco city购物中心，生活娱乐一应俱全；步行3分钟左右可到4号线白石龙站，近新区大道、龙华大道、梅观高速，出行十分便利。

分南北两期开发，带开发商统一装修，经过近十年的使用稍微有些陈旧，有些人也会认为装修比较沉重老气。在户型设计上，金域华府最大的亮点就是赠送多，实用率非常高，二期赠送率更是达到了30%左右，得到不少刚需买家钟情。

01 北区

2009年入伙，由9栋高层、1栋LOFT公寓与4栋别墅组成，户型主要有81-85平2房、88-89平3房以及89平复式。

2房

81-85平2房1卫，户型方正实用，客厅正出宽阳台，东南向看花园，各个功能间面积适中，主卧侧阳台可改书房或衣帽间。七月初有套西南向中楼层722万成交，目前有10套在卖，报价738-860万左右。

3房

88-89平3房2卫，横厅设计，客餐厅采光面大，卧室面积适中，餐厅旁可改房间，整体格局动静不分区，但实用率喜人。6月中旬有套东南向高楼层850万成交，目前有套东南向高楼层报价950万在售。

86-89平复式3房均位于9栋，总户数不多，户型方正实用，客厅正出大阳台，采光通风好，楼下是动区，楼上是动区，主卧空间大。因楼栋位于花园中间位置，这种户型都比较安静，能接受复式户型的可以考虑。6月下旬有套东南向高楼层730万成交，目前仅一套西北向中楼层在卖，报价815万。

02 南区

2011年入伙，由4栋高层与数幢合院别墅组成，高层户型主要有74-79平3房1卫、84-88平3房2卫。

3房1卫

74-79平3房1卫，户型整体方正，客厅正出大阳台，厨房带生活阳台，主次卧面积都比较大。少有放卖，上一次成交还停留在4月底，是西南向高层785万成交，目前仅一套西南向中楼层报价870万在卖。

3房2卫

84-86平3房2卫，客厅连次卧出大阳台，采光通风好，赠送30平左右，入户还带个较大的储物间，可当做4房使用。7月中旬有套南向中楼层975万成交，目前有2套报价815-1060万在卖。

87-88平3房2卫，客厅开间大，客餐厅均出阳台，通透性很好，其中客厅阳台或餐厅处可隔出一个小房间使用，主卧空间阔绰，整个户型没有多少过道面积浪费。6月下旬有套西南向高楼层910万成交，目前有两套中低楼层在卖，报价900-1100万左右。

除了以上户型，二期的143平4房2卫格局也非常不错，客餐厅均出阳台，通透性很好，卧室都比较大，入户花园还可改个书房使用，赠送率也在30%左右。唯一缺憾在于这种户型需要两本证，所以市场关注度一般。

二期在一期的基础上赠送更多，产证面积相同的户型可以多改出1-2个房间，得房率非常高，因而哪怕楼龄较老，均价也与玖龙玺不相上下。目前在卖的很少。

星河盛世

2013年入伙社区，空中花园设计，容积率较高，绿化规模不大，花园内有基础休闲配套，人车分流，幼儿园在小区东南角，带书香小学、深外龙华初中学位（距离深外龙华较远）。目前均价8.5万左右。

小区楼下是星河Coco city商业综合体，步行10分钟左右可到4号线白石龙站，近龙华大道、民治大道、梅观高速，无论是购物还是出行都很方便。同时，交通的便利性也不可避免地给沿路户型带来了噪音困扰，周边绿化也比4号线西侧的几个楼盘更少一些。

共12栋（A3栋2单元为公寓，B6栋部分为保障性住房），户型种类齐全，住宅户型多样，有76-81平2房、88-89平3房以及占比55%左右的大4房（含双拼）。

2房

76-81平2房1卫分布于除B2/B3栋外的其他楼栋，客厅正出阳台，多为西南朝向，几乎都是临路排布，景观相对较差，但客厅、主卧开间大，卧室带错层露台，使用率较高。76平2房则原始房间不大，客厅与旁边次卧错层出露台。7月上旬有套东南向中楼层650万成交，目前有7套在卖，报价680-760万左右。

3房

88-89平3房2卫位于A1/B5/B6栋06/07户型、A2/A5栋01/03户型，客厅正出阳台，偏南朝向，带南北错层露台与厨房生活阳台，实用率较高。8月底有套南向低楼层报价600万成交，目前有8套报价830-900万在卖。

至于数量最多的4房户型，户型都方正实用，除了121-125平4房外，客餐厅均出阳台，非常通透，也带错层露台，赠送面积在15-30平左右，户型可拓性强，位置也相对安静一点。但总价都在950万以上了，不少还是双证户型，如果考虑改善户型，影响需求的因素更多，选择自然也会更多一些。

整体来看，不同楼栋位置的户型舒适度差异明显。最好的是B2-B4栋，视野景观与安静度俱佳，居住舒适度较高，但都是大户型，总价、税费不低。其次是A1/A2栋，尽管会受到民治大道与梅观高速的噪声影响，但至少有一定的花园景观。至于A4-A6、B5-B6栋，沿龙华大道排布，要求住户有更高的噪音容忍度。

书香门第

书香门第位于金龙路与民塘路交汇处，为低密度中型小高层社区。小区共两期（一期名苑、二期上河坊，仅一路之隔），分别于2006、2010年入伙。

两期在园林设计上观感差距比较大，一期为书香式园林设计，绿化不错，二期则为半开放式设计，楼下是商业街，花园绿化很少。小区内部有幼儿园、泳池、健身与娱乐设施等配套，人车不分流，车位较为紧张，带书香小学、深外龙华初中学位。目前均价在8-9万左右。

01 一期 （名苑）

一期共15栋，户型主要有27平单间、40平1房、65-70平2房、86平3房及部分顶复。

1房

27平单间位于15栋02/11户型，带小阳台，朝西北，采光通风一般，而且去卫生间需要穿过厨房，不太方便。成交不活跃，目前无放卖。

40平左右的1房位于15栋01/12户型，客厅出阳台西北向，餐厅空间有限，不够独立，客厅家具不好摆放，但至少厨卫分离，卧室带飘窗。7月上旬有套低楼层399万成交，目前无放卖。

2房

65-70平2房1卫位于15栋03-10户型，客厅出阳台，采光通风好，端头位置户型公卫在主次卧之间，次卧带小阳台，入户带部分玄关；非端头位置户型则双卧紧靠、无入户玄关，但客餐厅进深会大一点。6月中旬有套西北向高楼层555万成交，目前有4套中低楼层在卖，报价550-610万左右。

虽然是小高层，但几乎没有赠送，得房率一般，靠近地铁轨道一侧的户型会有点吵。但比起被商业街环绕的二期上河坊来说，相对安静一些。

02 二期 （上河坊）

二期共4栋，2梯14户，上下班、餐食高峰期电梯会比较拥挤。主打小户型，有38-42平1房、52-66平2房等，户型整体方正，带开发商统一装修。

1房

38-40平1房位于繁台03-11户型，厅卧一体、无阳台，东北朝向，带11平左右的大入户与开放式厨房，走廊有公用平台可晾晒衣物。5月底有套东向高楼层340万成交，目前有3套在卖，报价380-400万左右，。

41-52平1房分布于除繁台栋外其他楼栋，格局与38-40平1房了类似，只是多了主卧与卫生间的夹角部分，要么厅卧空间大，要么可改小两房使用。7月中旬有套南向低楼层454万成交，目前有3套43平中楼层报价420-440万、8套51平左右的报价446-508万在卖，改了两房的报价会高一些。

55-62平原始1房位于繁台01/02/15/16户型，格局与41-52平的类似，卧室空间大，基本上都用作2房了，西南朝向，带大入户，端头位置的客厅有部分外凸、会更大一些。7月中旬有套东南向低楼层528万成交，目前有十余套在卖，报价520-700万左右，楼层、装修、户型位置、业主心态等都会影响报价。

中航阳光新苑

2005年入伙低密度花园社区，园林绿化较好，容积率不高，配有幼儿园、泳池、健身与休闲设施等，带龙腾小学、深外龙华初中学位。旁边是地王盘玖龙玺，近4号线白石龙站、白石龙音乐公园。目前均价6.9万左右。

由3栋7层的多层、3栋12层的小高层组成，多层为板式结构的楼梯房，小高层为电梯房，户型方正实用，通透性不错。

2房

66-67平2房1卫，格局不错，客厅正出阳台，偏南向采光通风好，主次卧空间分配合理、带大凸窗，厨房带生活阳台。6月中旬有套西南向中楼层457万成交，目前有3套南向高低楼层在卖，报价497-508万左右。

76平2房1卫，格局与66-67平2房相似，只是公卫位置不同，在两个卧室之间。近期无成交或放卖。

3房

79平3房2卫，客厅正出阳台，看小区花园，两个卧室面积较大，另一个次卧与厨房相对小一些，只能放下小床。5月底有套东北向中楼层540万成交，目前有套西南向低楼层报价695万在卖。

89平3房2卫，客厅正出阳台，采光通风好，双次卧与客厅在同一排，主次卧空间分配合理，厨房带生活阳台。5月中旬有套南向低楼层550万成交，目前有套西南向中楼层报价660万在卖。

91-92平3房2卫，客厅侧出阳台，餐厅小、主卧大，入户门直对房间过道，厨房带生活阳台。7月中旬有套东向中楼层628万成交，目前有3套南向中低楼层在卖，报价661-758万左右。

92-99平3房2卫整体格局与91-92平3房相似，不同在于厨房无生活阳台，但多带一个大入户花园。近期无成交，目前有套西南向中楼层报价700万在卖。

除了以上户型，中航阳光新苑还有复式3房、4房，户型均方正实用，基本都是主卧大套房在楼上，次卧与其他功能间在楼下，部分户型还送露台。

整体来看，小区近地铁与商业，生活便利性不错，环境安静宜居，住家氛围浓厚。但需要注意的是，中航阳光新苑这块地是1993年批的，土地使用年限只剩43年，尽管是2005年入伙的，楼龄与外立面也比较老了，现在社区卫生也一般，所以价格相对于周边商品房来说比较低。

结语

白石龙片区相比于之前我们介绍的红山、上塘、龙胜一带，地铁1-2站到福田，通勤更加方便，但梅林关高峰时段的阻塞问题依旧无法避免，且经过4号线前面几站的人员运载，估计挤上地铁也不会太容易。不过这一带住宅比较扎堆，配套商业不少，周边绿地景观资源丰富，整体住家氛围浓厚，居住舒适度不错。

从上面我们介绍的深外龙华学区房来看，带九年制学位的楼盘中，三个豪宅小区都是大户型设计，门槛颇高，总价最低也要1480万。另外两个保障房社区里，唯有龙悦居四期的部分住宅可交易，就是建筑品质与物业管理比较一般，但2房总价较低，还带深外龙华小初学位，适合预算有限的学位刚需买家，投资的话就是押注深外龙华的未来成绩向好发展了。

至于只带深外龙华初中学位的楼盘，书香门第主打小户型，一期为小高层花园社区，自带幼儿园，梯户比更低，户型设计也稍好一些，因而一期会比二期更宜居（二期放租居多），适合刚需买来上车过渡。不过目前放卖不多，有需要的购房者可以先留意着。

中航阳光新苑就比较老了，物业还可以，绿化率较高，楼梯房、电梯房都有，旁边就是4号线白石龙站，离深外龙华学校也不远，就是社区整洁度一般，车位也比较紧张，目前价格会比周边商品房低一些。

另外三个小区总价都不低，相对来说更适合刚需+改善群体。

龙光玖龙玺楼龄最新，为正地铁口物业，主打83-89平3房，目前均价也最高。虽然楼间距小、容积率高，但楼栋点状分布在一定程度上保证了景观面，也使得对视问题不会很严重。从放盘情况来看，“刚需”至少要900万才能“上车”。

与地王盘玖龙玺为邻的万科金域华府，入伙早、稍显陈旧，但物业好，花园体量明显更大，容积率低、楼间距宽，给家庭带来了更大的活动空间，居住舒适度会比玖龙玺更好一点。在户型设计上，可选性也更多，其中二期更是凭着超高赠送与得房率，房源一直紧俏。

星河盛世是这几个小区中离深外龙华学校最远的一个，花园规模不大、容积率较高，不是纯住宅社区，但自带星河Coco city商业综合体，吸引不少对生活品质要求较高的刚需+改善群体。但从户型来看，2-3房要么临路、要么没景观，大户型位置相对好一些，可双拼比较多，看个人权衡了。 返回搜狐，查看更多