郑州的房地产市场自从经历过2016年上半年的小高潮后，就步入平静期。不仅仅是新建商品房走势低迷，甚至二手房的价格也出现了较长一段时间的微跌。那么介于郑州这样的房价走势，是买房的好时机吗？还是勇谈经常提到的一句话“有需求就早买”，毕竟郑州这样的城市潜力还是巨大的。借此机会简单谈谈我的观察。
郑州近几年的房价走势确实没有达到不少人的预期，无论是新建商品房还是二手房走势都是如此
调取近3年的郑州新建商品房价格数据后发现，这几年郑州新建商品房走势波动较大这样的情况进入2020年后又开始出现，在国内多数一二线城市房价在4月份开始回温上涨的情况下，郑州新建商品房价格却从5月份开始同比微跌，根据数据显示5月份郑州新建商品房微跌0.2%，6月份微跌0.4%！
如上图所示是近3年来郑州新建商品房价格走势图，可以看到郑州新建商品房价格从2017年8月份后就同比增长就开始回落，甚至从2017年10月份开始郑州的新建商品房同比增长为负值（虽然是微跌）；
近3年来郑州的二手房价格走势也不容乐观，用“跌跌不休”来形容也不为过此次疫情影响下对于郑州的二手房市场影响也是巨大的，二手房价格持续疲软已经是事实。
图上所示近3年来郑州二手房价格同比走势图，我们可以看到郑州的二手房价格从2018年开始基本就处于“跌跌不休”的情况，尤其在进入2019年下半年后，二手房的跌幅更加明显。
郑州新建商品房和二手房价格走势始终不坚挺的原因有哪些？几点观察
从2016年开始郑州进行史上最严格的房产调控，从供需端和融资端严格抑制房产投资使得郑州房价上涨减弱开始步入下滑期不过在本地房企和地方的共同阻击下，郑州楼市在2016年下半年开始趋于稳定，尤其在2016年底提出“房住不炒”后，郑州的房贷利率始终处于6%左右的高位，哪怕到2020年的今天郑州的房贷利率也是属于全国高位。
对于郑州房地产市场了解的朋友应该都知道2016年上半年K2为代表的外来投资性房企进入郑州棚改安置市场，瞬间掀起了土地市场的“地王风”。郑州通过严格的限购、限售、限贷，采取土拍熔断机制等将一股即将刮起来的“全民投资风”给压了下去。房贷利率高意味着购房成本高，对于打击本地投资客效果明显。
郑州规模城中村拆迁安置早在2012年左右就开始，2015年左右达到顶峰，郑州房价的上涨周期其实已经提前了很多，房地产市场已经属于相对供过于求的情况得力于前期郑州城中村拆迁安置等进行较早的原因，郑州近几年已经步入密集房产交付期，在房地产市场来相对属于供过于求的情况。如上图所示是近10年来郑州住宅商品房销售面积走势图，从房产数据来看，郑州目前的房地产市场是属于远远供过于求的。
区别于西安等城市城中村拆迁、棚改和国家级政策堆积不同，郑州的房价上涨周期其实到2015年左右已经逐渐到顶了，2016年后的一波上涨就已经算是到了顶峰。经过简单计算后我们发现2010-2018年郑州住宅商品房累计销售面积达到1.69亿平方米，按照人均40平米的住房需求来计算足够423万人口居住，而近10年来郑州的常住人口增长算是不错不过也就仅仅不过100万左右。
郑州房价近半年来稳中有降，是买房的好时机吗？对于刚需来说还是早买早安心
哪怕郑州房地产市场属于明显的供过于求的情况，出现房价大跌的概率也很低，毕竟省会城市和国家中心城市的光环在
郑州2016-2017年郑州的房价开始大涨的很大一部分原因在于郑州获得支持建设国家中心城市的政策利好，从2017年开始郑州就针对本科及以上毕业生开始了“青年人才生活补贴”政策，对于人才引进郑州不可谓不下本。几点观察：如上图所示是2010-2018年郑州GDP总量走势图，我们可以看到从2016年后郑州的房价涨势虽然不明显，但是GDP增速还是保持不错水平的。房地产人士经常提到的“房价走势长期看人口”来看，拥有1亿常住人口作为基础的河南省作为支撑，作为单核城市的郑州毫无疑问无需考虑人口增加问题。郑州只需要闷头发展好自己，自然就能吸引省内和周边的大量人口流入。借用很多房产人士说的一句话“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，郑州目前属于看人口的阶段。
郑州在2016年底获得建设国家中心城市加持后，对于人才、产业和资本的吸引力在不断加强，这点从郑州近几年的GDP增速就可以看出来。2019年郑州GDP总量达到11589.7万亿，首次超过中部省会城市长沙，足以说明一个基本事实“郑州房价走势不好没能影响郑州经济发展”。
郑州连续几年常住人口增长位列全国前十，尤其是郑州2017年公布《建设国家中心城市行动纲要》基本已经可以确定郑州是奔着1500万常住人口的城市去的。
郑州近几年的房价走势可以理解为价格回归理性，在同类型城市中郑州的房价真的不算高，刚需购房者需尽早，哪怕如今郑州的房地产市场属于明显的供过于求，不过介于郑州常住人口不断流入的情况，房地产供过于求的情况会得到改善。对于郑州有所关注的朋友应该深刻认识到郑州这几年的变化，无论的从城市环境、文化氛围和营商环境等各个方面都有不错的表现。
根据安居客公布的最新数据显示，郑州目前的房价均价在13800元/m²；这个房价均价在同类型城市中只有长沙可以媲美
综上，各位觉得呢？欢迎下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。郑州房价近半年来稳中有降，一部分是市场因素，一部分是因为调控的结果。对于想要在郑州定居工作的朋友来说，郑州这样的省会城市和连续几年被评为新一线城市来说，肯定要早买早安心的，哪怕是购买二手房也是不错选择。
来源：勇谈楼市壹贰叁
发布于：河北