成都的房地产市场的四个区域市场

成都五环路去年动工开建，按照这个顺序，二绕真正坐实了成都“六环”的头衔。但不要说六环，就是五环内外，都还有很多区域房地产开发的进程都还相对滞后，而且不同方位差异巨大。所以用环域来判定成都 房地产市场的区位价值，越来越没得准确性了？

东三环边上，龙潭寺、十陵两大板块2020年市场表现异军突起，地价房价都不缺乏坚实支撑，离作为中优区域边界的“五环路”还有一帽子远，但是区域里的不少项目却宣称项目占据了成都城市发展的“东进红利”，这到底是 开发商有意为之，还是写稿媒体的集体无意识？

过去印象中，大家一直把新津看成是三圈层，但是从 房地产市场的供销量来讲，2020年全年163万平方米的成交量、 均价实现破万，这样的区域市场你说它是三圈层市场，是不是连自己都不愿意信？

如果把这些问题称为2020年成都楼市的系列“未解之谜”，恐怕不少人都会赞成。那么，造成这些谜团的根源是什么？有什么办法可以解决？昨天，在睿合泰机构线上发布的《2021成都楼市年度观点》中，“新局”部分的第六个观点，就是专门针对这个问题提出的解决方案。让我们再来回顾一下吧！

01圈层概念，正在逐渐被多中心概念代替

成都 房地产市场的发展阶段，当然是与成都城市发展的阶段性密切关联的。但并不是“神同步”般的关联关系。房地产市场的格局变化，稍滞后于城市发展的格局变化，这是正常规律。当前成都城市发展格局明显已经进入到第三个阶段，即“环域+轴线+极核”的跳跃式发展阶段，这也是为什么大家尝尝将成都的“东进”战略称为成都城市发展格局的“千年之变”。过去的大约十年时间里，其实成都一直在尝试突破单一城市中心的“同心圆”式发展格局，首先在城市向南发展的轴线上，构建一个全新的城市中心，即“国际城南”。如今伴随着金融城、大源板块的一步步成熟和饱和，城市继续向南延伸，新川、麓山-麓湖，天府中心、秦皇寺、科学城……成都城南的“新城市中心”概念终于被越来越多的人接受，尤其是天府新区上升为新区，开始发生日新月异的变化，上演城市建设的“成都速度”的时候，“国际城南”再也不去强调环域概念了，取而代之的，是天府中心、天府一环等概念的诞生。

只是，成都城市发展的“十字方针”在2017年正式提出之后，成都似乎又不满足于城南有一个新的城市中心，而要在城东，继续形成新的城市中心。这其实就是城市进入“极核跳跃式发展”阶段的典型表现。但正如我们前边所说， 房地产市场的格局变化，却存在一定的滞后性，对市场区域、板块的划分方式，研判逻辑等，一时半会儿很难从固有的逻辑中转变过来。

但多中心必然是成都城市发展的大势所趋，对成都楼市市场格局的认知转变，也是必须要完成的。2020年，当我们谈论成都楼市格局时，遇到的种种“未解之谜”，其实也应该随之而找到解答了。

02新格局下，成都的四大区域市场已然成型

通过对城市发展规律的研判，和对成都 房地产市场的持续长期关注，睿合泰机构在昨日的《2021成都楼市年度观点》中正式提出，基于成都的城市规划题材和房地产市场特征，当前成都已经形成了四大典型的房地产区域市场，即传统核心城区、高质量协同四区、东进题材区、蓉欧大港区。

四大区域 房地产市场，面临不同的城市发展规划机会及政策红利，同时在客群构成、市场量价关系、未来价格预期、投资开发利润空间等方面，均有不同的特性。按照这种原则划分区域市场，更有利于合理研判各区域市场的投资机会、客观看待各区域市场当前的量价表现，对客观研判成都房地产市场的发展趋势、制定投资决策等，有着重要的作用。

03传统核心城区市场：高度竞争、价格预期触顶、开发利润空间有限

睿合泰机构将锦江区、青羊区、武侯区、成华区、金牛区这五个传统的成都主城区市场，定义为“传统核心城区”市场，这种划分方式，一方面是因为五城区拥有大致相同的城市发展历史沿革，在当前的 调控政策之下，五城区也处于同等的政策尺度约束之下，且同属成都城市发展的中优区域， 房地产市场开发 饱和度高，以新地、净地出让的方式获取房地产开发用地的机会有限，“城市有机更新”成为主基调。

开发商与 买房人对传统核心城区市场的价值认知度高，无论是投资拿地，还是买房置业，均属于“区域”，这也导致了这个区域市场是一个高度竞争的市场，从 土地市场呈现出的激烈争夺，到品牌开发企业的 改善型产品、高端产品乃至商办类产品中的高端 公寓，均处于激烈的产品力竞争比拼之中。价值过去三年成都土地市场成交的多幅高价地块均位于这一区域市场，导致了在当前 限购、限价的政策之下，区域 市场价格预期触顶，一部分“双限”地块的出现，更是锚定了未来较长一段时间里区域市场的价格预期。对 房地产开发企业来说，高地价、严苛的配建及无偿移交条件、结合成本定价及清水价格不超过3万元/平方米、 装修房价格不超过3.5万元/平方米的政策限制，已经让这一区域市场变成了短期内投资开发利润空间十分有限的市场，当前这一区域市场中的个别高价地项目甚至已经出现了项目投资亏损的情况。

这就意味着，传统核心城区市场，既是一个价值的高地，但同时对 开发商来说又可能是一片投资红海。在这一区域投资拿地做房地产项目开发，必须“慎”字当头，充分考量自家企业的成本把控能力、产品定位精准度、产品品质兑现力。

04高质量协同四区市场：规模庞大、去化快、需求足

睿合泰机构将高新南区、天府新区、双流区、新津区这四个城区的 房地产市场，统称为“高质量协同四区”，其核心依据是成都市出台的《关于落实新发展理念加快建设 高质量发展示范区的实施方案》。方案指出，示范区包括四川天府新区成都直管区、成都高新区（南部园区）、双流区、新津区及邛崃市羊安街道、固驿街道，形成“一源双核四带”生产力布局。除规划层面的依据，城南高质量发展四区在过去的发展中，一系列城市产业共建、城市规划无缝衔接、城市骨干交通网络通盘考虑等动作的实施推进，真正让城南四区一步步打破行政区划的边界束缚，迸发出更强大的城市建设与产业经济发展活力。

从 房地产市场的发展特征来看，高质量协同四区市场规模庞大，2020年全年 商品住宅成交面积达到了753万平方米，相当于2020年大成都+简阳房地产市场 新房总成交量的1/3，且高质量协同四区2020年商品住宅成交 均价全面过万，整体均价达到16682元/平方米，是典型的高活跃度市场，去化 周期短，整体价值高。

在高质量协同四区中，高新区新川片区重启供应后，仍面临未来发展空间不足的问题；天府新区正处在价值释放期，对市场投资和购买吸附力度较大，但伴随 2020年大批高价地成交，预计2021年 新房价格将逐步触顶，势能向周边开始释放；双流区面临发展不均衡的问题；新津区是目前城南高质量协同四区中价值尚待进一步开发的区域，但从城市机遇、市场规模、价格水平、客群构成等多方面来看，新津均已跳脱传统“三圈层”的范畴，具备典型的“二圈层”市场特征和价值预期，值得开发企业、 购房人群重点关注。

此外还需特别指出的是，在当前成都市推出的人才政策触动之下，结合各行政区制定的人才政策，高质量协同四区也是对人才吸引力的区域，大量产业人才、继续紧缺人才涌入该区域，区域成为新蓉漂的聚集地、安居乐业的之地。从 房地产市场来看，则意味着高质量协同四区的 购房需求将持续不断增长，这一比较优势亦是当前成都其它区域市场难以企及的。

05东进题材区：市场规模仍较小，但潜在增长空间巨大

睿合泰机构将龙泉驿区、 东部新区、简阳市这三个在成都城市“东进”规划范畴内的区域及成渝双城经济圈战略中具有突出 区位优势的行政区的 房地产市场，定义为“东进题材区”市场。

2017年，成都市政府提出“东进、南拓、西控、北改、中优”的十字发展方针，高起点规划 东部区域，开辟城市永续发展的东部新空间，并将东部区域作为成都“一心两翼 ”的功能新区、全市经济社会发展“第二主战场”、 成渝城市群协调发展新兴增长极，奠定了成都未来城市发展东进的主旋律。

从 房地产市场层面的价值分析来看，当前东进题材区市场供应加快、价值增长空间大、拥有“成都东进”、“成资协同发展”、“大运会”、“天府国际机场”、“成渝双城经济圈”等重大战略题材，后市价值前景广阔。但东进题材区也是当前市场供应、成交规模都相对较小的区域，围绕东进题材的市场供应、规模、价值体现都聚焦于起步的龙泉驿区，伴随 东部新区规划落地， 城市基础设施建设起步，未来东部新区将进一步承接该市场区域的发展空间。尤其是区域中的简阳市，是近年来三圈层房地产市场表现整体较为可观的市场区域，亦值得开发企业多加关注。

06蓉欧大港区：城市功能持续升级，远期价值潜力大

睿合泰机构将新都区、青白江区、彭州市三个行政区的 房地产市场，统称为“蓉欧大港区”市场。该区域市场的划分依据，则是成都市提出的金、青、新彭大港区规划。该区域以成都国际铁路港为核心，全面承载一路一带战略、蓉欧+战略等发展机遇，总规划面积达2032.4平方公里，现状 常住人口超过220万人，GDP总量达1698亿元。在多种城市战略发展题材机遇之下，“蓉欧大港区”区域正持续推进城市功能升级，区域内各行政区形成产业优势互补、错位发展的格局，中远期价值潜力较大，且青白江区的大港区核心地位、产业发展态势、 价值洼地效应等，已经对产业人群及越来越多的 买房人群产生了较强吸附力。

蓉欧大港区是各市场大区中成交规模相对较大、当前市场价值相对较低的区域。其中新都区作为中心城区之一，是蓉欧大港区当前 市场价格的区域，市场成交去化相对较为稳定；青白江区2020年销售面积超过200万㎡，市场规模较为可观，也是未来大港区的核心承载区域；彭州市近年来 去库存显著，2020年 土地市场迎来爆发， 房地产市场价值增长空间亦值得关注。

2021年，睿合泰机构将持续对成都四大区域 房地产市场进行价值梳理与传递，亦期待与各开发企业、行业专家、 购房者群体进行深入的交流探讨，刚加全面的认识成都市场机遇和城市价值，助力政府、企业在产城投资运营方面更加高效率、高质量地开展合作。

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